代币化对房地产市场的影响

代币化是去中心化金融的一个标志。在之前系列文章中已经讨论了代币化对电影行业的影响，本文将更为系统和专业地探讨代币化理论和货币数量论对房地产市场的影响。

非流动性贴水（ illiquidity discounts ），这一概念与商业房地产等市场以及代币化的好处都有很大的关系。本文将仔细探讨流动性偏好与代币化房地产投资的未来需求之间的关系。 非流动性贴水反映了由于市场疲软而使资产价格下跌的现象，在房地产市场尤为明显，有时跌幅甚至达到资产实际价值的30％至50％。发生这种情况的原因是多种因素，例如繁重的监管监督、许多资产的独特性，以及大多数交易都发生在私人市场，并且有一个基本的原则是房地产市场通常是按需定价。

区块链技术通过加速有效发现市场和价格，简化交易流程并促进即时支付，解决了非流动性贴水的来源问题。在商业房地产市场，这些技术的影响可能会进一步加速，因为辛迪加（一种组织形式）和其他传统资本结构的传统形式很可能造成资源浪费。

如果确实如此，那么下一个问题是，在这些更具流动性的市场的基础上，对房地产的需求（尤其是在商业层面）将如何变化？

约翰·梅纳德·凯恩斯和货币数量论

1936年，著名的英国经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯（John Maynard Keynes）在他的《就业，利息和货币通论》中阐明了货币数量论，他将流动资产的需求驱动因素分为三个主要类别：

• 交易需求—日常开支的高流动性
• 预防性需求—有一定的流动性，用来支付意外或紧急医疗等不可预见的支出
• 投机性需求—利用利率或债券价格的未来变化的需求

凯恩斯用通俗的语言描述了人们如何需要流动资金来支付日常开支，填补雨天资金以及如何严格保留剩余资金以查看其价值是否会升值。

凯恩斯从这个框架中得出理论，政府可以根据利率调整货币需求水平，以管理通货膨胀和支持更宏大的经济目标。这是一个有趣的见解，也许值得在未来研究中使用这个理论，因为区块链试图构建更复杂的货币政策。

凯恩斯的货币数量论如何对房地产行业和公司融资产生影响呢？

公司财务原理

从根本上说，CFO的职责是确保其组织有足够的流动性资金来支付每日和每月的支出，并对剩下的任何资金进行投资以实现最大化回报。

实际上，该需求被巧妙地分为三个需求类别，与凯恩斯的1936年理论非常吻合。具体而言，公司实体需要获得流动性资产以用于：

1. 日常开支
2. 偿还短期债务
3. 从事长期投资

解释营运资金管理

用来描述这种平衡的特定术语通常是营运资金管理 。营运资金通常由可在12个月内转换为现金的资产组成。它以毛利润和净利润的形式描述——毛利润是所有相关资产的总值，而净利润是减去短期债务（例如公司的应付账款）后剩余的余额。

可以用作营运资金的典型短期资产包括闲置现金、应收账款、存货（假设其不是太特殊或流动性太差），以及某些高流动性的短期投资。短期投资被认为是“有价证券”，可以在3到12个月的时间内直接转换为现金。这些投资通常在公共交易所上市，出售这些资产就标的资产的现货价格而言没有重大影响。

房地产投资信托 

如今，有许多类型的房地产投资企业和基金希望利用代币化手段，其中最相关的用例之一是房地产投资信托（REIT），其中一些在全球最大的交易所中上市，而其他则是公开的，但未上市或私有。 

一般而言，房地产投资信托基金是将许多投资者的资本结合起来的实体，旨在专业管理下为多样化的房地产投资组合获取或提供融资。根据美国国内税收法，房地产投资信托基金有资格用于联邦所得税目的。因此，房地产投资信托基金通常有权从其支付的股息中扣除，并且通常不需从其分配给单位持有人的净收入中缴纳美国联邦公司所得税。这种处理方法基本上消除了通常由于对公司的投资而产生的“双重征税”（对公司和单位持有人都征税）。房地产投资信托通常向投资者支付其年度普通应缴税收入的至少90％，使某些类型的房地产投资信托成为理想的短期投资。此外，他们专注于与房地产相关的各种行业（商业、住宅、医疗保健、林地、购物中心等）。

根据美国全国房地产投资信托协会（NAREIT）的数据，在美国大约有1,100个REIT提交了纳税申报表，并且在全国范围内总计拥有超过3万亿美元的房地产资产总额。其中约有20％是公开REIT，已在美国证券交易委员会登记，并在主要证券交易所之一进行交易，大多数是在纽约证券交易所（NYSE）交易。剩下的80％也是公开的，在在美国证券交易委员会登记注册，但非上市房地产投资信托基金，未在任何国家证券交易所上市交易；私人房地产投资信托基金，未在国家证券交易所上市，也没有在美国证券交易委员会注册，并且通常只卖给机构投资者。

非上市房地产投资信托与上市房地产投资信托的根本区别是上市房地产投资信托显著的可用每日流动性。传统上，一些非上市房地产投资信托基金确实提供有限的赎回计划，但对于投资期限较短的投资者而言，实践证明上市房地产投资信托基金一直是更好的选择。

另一方面，非上市房地产投资信托基金可以作为投资者将资金分配到多元化房地产资产池的一种方式，它与一般股票市场的相关性要低于与上市房地产投资信托基金的相关性。此外，上市的房地产投资信托基金比非上市的房地产投资信托基金更受到公开披露和公司治理的要求。

整体上市房地产投资信托基金行业一直处于历史高位，从2015年1月1日至2018年12月30日，富时纳瑞特全部房地产投资信托指数的收益率不到5％。根据世邦魏理仕（CBRE）最新公开的报告《美国上限利率调查》显示 ，上市房地产投资信托基金中的一部分价格归因于固有的流动性溢价，因为最近私人部门房地产交易的无杠杆资本化率平均为4％至6％。

尽管房地产投资信托基金只是众多投资工具中的一种，并且不计其数的房地产企业和投资基金都希望利用分布式账本技术，特别是非上市和私人房地产投资信托基金可能会从代币化中获得最大收益。

回到区块链技术

那么，代币化对房地产行业意味着什么呢？该行业比大多数行业更容易遭受非流动性贴水的困扰，这可能会使需要一定程度的流动性的投资公司的领域无效。

区块链技术可以成为关键推动者存在两个普遍原因，这也为寻求最大化运营资本的上行潜力的投资公司带来了新的机遇。

首先，通过利用区块链技术，通过在平台和/或安全代币级别上实现可编程治理和内置的法规遵从性，以及自动化股权结构表和投资者管理流程，传统且受到严格监管的房地产投资工具（如REIT）可以以前所未有的效率运行。至少从理论上讲，这将降低管理费用并增加返还给投资者的利润。

其次，数字安全发行和二级交易平台的共生出现不仅带来传统交易对手风险和交易摩擦的可能性的显着降低（如果无法消除） ，而且还使标的资产更具流动性。这表明，曾经代表着市场高度缺乏流动性的非上市和私人房地产投资工具（如私人房地产投资信托基金） 在将来可能不再具有这种区别对待。

代币化何时或是否能够帮助传统类型的私人房地产投资工具有资格成为可行的短期投资还有待观察，但它们很有可能被区别开来，特别是在当地经济中的作用尤为明显，从而促进房地产投资的整体需求。

可以肯定的是：这个机会的时机是非常好的。美国、欧洲和其他国家/地区的房地产行业前景仍然乐观。只要对住宅和商业房地产资产的需求保持强劲，就可以推测，至少在宏观层面上，与其他类型的私募股权相比，对代币化房地产投资的需求只会增加。

原文编译自：https://cointelegraph.com/news/tokenizing-commercial-real-estate-and-promise-of-liquidity